Jeg har været “kunde” en del gange hos Air BnB folk og været glad og tilfreds. Så nu er jeg ved at kaste mig ud i det selv, da jeg bor i en 3-værelseslejlighed på Vesterbro og gerne vil udnytte pladsen, så flest muligt får glæde af den. Især da jeg forholdsvist tit er bortrejst i kortere perioder.
Jeg kunne selvfølgeligt bare gå igang, men jeg vil gerne gøre det “efter reglerne” også fordi jeg gerne vil sikre, at reglerne evt. tilpasses så det bliver muligt. Jeg bor i en andelslejlighed, så første skridt er at bede andelsforeningen om lov. Det er nu gjort, så må jeg se hvad de svarer.
Det bliver spændende at se hvordan de ser på hele ideen. Fordi selvom der er store fordele ved både dele-taxaer (über/lyft/hailo), dele-lejligheder (airbnb) og små-jobs (taskrabbit) så udfordrer det også vores systemer.
Hvordan ved man om det er nogen som man kan stole på? Hvordan sikrer man ordentlige forhold for chauffør / arbejder? Hvordan stiller det sig ift. konkurrence med de traditionelle tilbud?
Kære Karen,
Jeg deler din erfaring med Airbnb og og deleøkonomi er nemlig interessant fordi det har et stort potentiale, men også udfordrer vores institutionaliserede måde at organisere samfundet på.
I relation til andelsbegrebet skal du være opmærksom på, at værtskab via sites som Airbnb er hotelignende virksomhed og strider imod almindelige andelsvedtægter da det kræver en erhvervsandel. Endvidere skal du have tilladdelse hertil i kommunen, hvilke du ikke skal regne med i større byer hvor lokalplanerne ikke giver mulighed for denne type erhverv.
Mao. det er ikke tilladt at være Airbnb vært hvis du er andelshaver.
At det så er rigtig mange eksempler på andelslejligheder på Airbnb er en anden sag som ikke gør det lovligt.
Jeg mener der er et problem med de gældene regler og at vi som samfund bør kunne rumme deleøkonomi på boligområdet. Der er både økonomisk, miljømæssigt, kulturelt og socialt gode argumenter for hvorfor det er en god ide, men det er en længere diskussion :-)
Simon
Det ser ud til at det kan blive et længere forløb for at følge reglerne og blive AirBnB-vært. Kan dog ikke helt se at det bliver til et hotel fordi jeg lejer min ekstra sengeplads ud eller lejligheden når jeg er bortrejst.
Jeg tilgengæld godt forstå at byer som Berlin og måske Barcelona, Paris, Prag, etc. som har mange turister og stigende boligpriser gerne vil regulere når lejligheder bliver til køb til udleje gennem AirBnB. Jeg mødte et par af den slags da jeg kiggede efter et sted i Berlin forrige år.
Jeg fortsætter fortællingen her på bloggen.
Deleøkonomi i form af Bringrs.dk, gomore.dk, minbildinbil.dk, eatincommon.com, couchsurfing.org og airbnb.com m.fl. må give en del politiske udfordringer i relation til lovgivning og regler.
Her er resume af den dom som har betydning for mulighederne for at udleje som andelshaver:
***
15-11-2004
Erhvervsmæssig fremleje af del af beboelseslejlighed ikke tilladt
Kilde: Ø.L.D. 25. juni 2004 i anke 20. afd. nr. B-1400-03. Trykt i U 2004.2583Ø
En lejer fremlejede regelmæssigt en del af sin beboelseslejlighed til turister og andre med behov for kortvarigt ophold. Landsretten fandt, at fremlejeordningen mindede om pensionats- eller hotelvirksomhed, og at ordningen dermed var erhvervsmæssig.Henset til, at fremlejetagerne ikke fik en sådan tilknytning til lejemålet, som forudsattes i lejelovens § 69, havde lejeren ikke ret til fremleje på den anvendte måde.
***
Problemet er, at det ikke er tilladt at drive erhverv i en andelsbolig og hvis Airbnb-værtskab er erhverv hvis man samligner med dommens indhold.
Hvordan man definere ‘hotellignende virksomhed’ er en gråzone og Københavns Kommune har ikke en definition på dette, men henviser til SKAT.
Jeg har hæftet mig ved Aarhus Kommune som har udtalt følgende:
***
Hotellignende
»Hvis man udlejer flere gange i træk over en længere periode – og hvor hver lejer har korte ophold – bliver det hotellignende, og det accepterer vi ikke,« siger AnneMarie Ohlsson fra Støttet Byggeri i Aarhus Kommune.
»Vi sidestiller en sådan udlejning med erhverv.«
Aarhusianerne må gerne leje ét værelse ud, mens de selv bor i lejligheden. Aarhusianere, der udlejer hele deres lejlighed, mens de selv er på ferie, må også gerne. Men aarhusianere, der udlejer hele deres lejlighed systematisk med korte ophold over længere tid, må ikke. Det svarer til en nedlæggelse af lejligheden, hvilket er ulovligt i medfør af boligreguleringsloven.
http://jyllands-posten.dk/aarhus/ECE5795605/overnatning-i-grazonen/
***
Hvor Aarhus Kommune har det fra ved jeg ikke for SKAT og Ministeriet for by bolig og landdistrikter har heller ikke nogen definition.
Tak Simon, det er super interessant. Dommen er fra 2004, og hvis man ser på hvad Aarhus siger, så kræver det, at det svarer til at man nedlægger lejligheden som ens bopæl. Det har jeg ikke tænkt mig, men alene udleje en seng i lejligheden, eller når jeg selv er ude at rejse så burde det ikke svare til at nedlægge min bopæl i lejligheden.
Andelsboligforeningens bestyrelse skal se på det på deres møde i slutningen af juni.
Jeg kan se du referere til Østre Landsrets Dom fra år 2004 og tak for det.
Det er nu ikke helt korrekt, at lejligheden blev fremlejet regelmæssigt.
Der var tale om en 4 værelses lejlighed hvor udlejer selv boede og hvor hun fremlejede et værelse primært i sommermånederne juni, juli og august.
Jeg ved derfor ikke, hvordan Aarhus Kommune med henvisning til Dommen kan komme frem til det modsatte.
Hej Karen – hvad kom de frem til i din andelsboligbestyrelse? Sidder selv med en sag, hvor vi er en masse lejere, der gerne vil have lov til at leje ud engang imellem, men hvor ejendomsselskabet kategorisk har afvist enhver brug af airbnb. Desværre :/
Vh Andreas
Hej Andreas, Afslag fra bestyrelsen lå i min postkasse idag, men uden begrundelse.
Undrer om disse regler også gælder bytteordninger, fx https://www.homeexchange.com, hvor man formelt set kun er gæster i hinandes boliger.
Reglerne på området er en gråzone. Vi prøver at komme nærmere afklaret ved at forespørge ABF og Boligministeriet. Mener dog ikke at bestyrelsen er rimelige hvis de afviser uden begrundelse og en evt. begrundelse skal henvise til konkrete forhold i vedtægterne og ikke generelt til bolig og lejelovgivningen (som er uklar på området).
Det fremgår helt klart og tydeligt af Østre Landsrets Dom fra år 2004, at B&B eller dag til dag udlejning sidestilles med hoteldrift og anses som erhvervsmæssig udlejning, hvorfor det som udgangspunkt ikke er lovligt i Danmark.
Det gælder såvel udlejning af et enkeltværelse hvor lejer/andelshaver/ejer selv bor såvel som en hel lejlighed.
Hvis kan ønsker at have B&B skal man have tilladelse af Kommunen til at omdanne bolig til erhvervsmæssig udlejning og da vores boligmasse som udgangspunkt ikke må formindskes vil det være om ikke umuligt så meget meget svært at opnå en sådan tilladelse.
En udlejer/Andelsforening/Ejerforening kan ikke give den tilladelse.
Kommunen skal give den tilladelse.
Udlejer man alligevel har Huslejenævnet i år 2014 truffet afgørelse om, at en lovlig leje er ca. 133,- DKK pr. dag eller 4000,- DKK om måneden incl. forbrug.
Der er flere som er startet med B&B og som har måttet stoppe igen – desværre har nogle også oplevet selv at miste deres bolig da f. eks en udlejer med rette kan ophæve lejemålet uder henvisning til, at det benyttes som erhverv der som bekendt ikke er tilladt. (En udlejer/andelsforening skal først give en advarsel)
Håber det er svar på spørgsmålet.
http://jyllands-posten.dk/aarhus/erhverv/ECE7302544/Boligdille+kan+f%C3%A5+alvorlige+konsekvenser/
Hej Ulla,
Det er et gråzoneområde og jeg har været i dialog med Københavns Kommune, Boligministeriet og ABF. Ingen har kunne give et entydigt svar og definition af ‘hotellignende’ fremleje.
Boligministeren definerer grænsen ved 6-7 uger: http://www.dr.dk/Nyheder/Indland/2013/06/14/154237.htm
Københavns Kommune vil ikke udtale sig generelt, men kun tage stilling til sag til sag.
Nedenstående er et svar vores andelsforening har modtaget fra ABF på en forespørgelse om emnet i marts 2015:
“Tak for din henvendelse modtaget den 3. februar 2015. Andelshaver kan kun overlade brugen af boligen til andre, hvis det sker i overensstemmelse med foreningens regler om fremleje. Det har ikke selvstændig betydning, at der er tale om lejlighedsbytte via sider som Airbnb og lignende. Et sådant lejlighedsbytte kan derfor ske i samme tilfælde og på samme betingelser, som enhver anden fremleje, og kræver derfor blandt andet bestyrelsens godkendelse.
Hvis andelshaver lejer enkeltværelser ud til turister, kan det komme til at ligne ”hoteldrift” og vil dermed blive betragtet som erhverv. Dette afhænger af de konkrete omstændigheder, hvor det blandt andet har betydning, hvor ofte der kommer nye lejere og varigheden af opholdene. Det er ikke muligt generelt at sige, hvor grænsen mellem erhvervsmæssig og ikke-erhvervsmæssig udlejning går.
Det har ikke betydning, at andelshaver viser andelsboligformen mv. frem for fremlejetager.
Har foreningen yderligere spørgsmål, er I velkomne til at kontakte os på ny.”
Med andre ord – reglerne på området er langt fra entydige og man kunne ønske sig at nogle udarbejdede nogle generelle retningslinier som alle kan referer til og handle efter.
Hej Simon.
Jeg kan desværre ikke lægge et link ind til Østre Landsrets Dom fra år 2004 men jeg kan fortælle hvad den handler om.
Udgangspunktet var en person som boede i en 4 værelses lejelejlighed hvor hun var tilmeldt Københavns Kommunes dag til dag udlejning.
Dengang opfordrede Københavns Kommune til og formidlede den pågældende udlejning.
Københavns Kommune havde også fastsat prisen på udlejningen.
1 værelse blev udlejet til turister eller studerende primært i sommermånederne juni, juli og august.
I juni måned havde hun haft en studerende som var i Danmark med et Erasmus legat boende i 3 uger.
Østre Landsret kom til det resultat, at den pågældende fremlejeform var at sidestille med hoteldrift og derfor var erhverv, hvilket ikke er tilladt.
Efter dommen blev sagen taget op i Folketinget i håb om, at få ændret reglerne, så man i det mindste havde mulighed for at udleje på månedsbasis, hvilket som bekendt heller ikke er lovligt (Den studerende som boede der i 3 uger)
Folketinget ønskede dengang ikke at ændre loven, så Østre Landsrets Dom står derved ved magt.
Københavns Kommune stoppede derefter med at formidle udlejningen.
Med udgangspunkt i Østre Landsrets Dom er vi ikke inde i en gråzone og reglerne er meget klare.
At Carsten Hansen modsiger sine egne embedsmænd og mod bedre vidende udtaler, at det er lovligt forstår jeg ikke.
Jeg skal ikke kunne afvise, at bor du i eget hus og udlejer i begrænset omfang f. eks bondegårds ferie, at det er lovligt men det er jo ikke det AIRbnb handler om.
Hermed et link til Østre Landsrets Dom fra år 2004.
http://www.ft.dk/samling/20041/almdel/bou/bilag/16/110506/index.htm