Deleøkonomi – AirBnB i andelsforening

Sidste år fik jeg afslag på at udleje min lejlighed gennem Airbnb fra min andelsforening. Hvordan gør man så med airbnb i andelsforening? Dette er et forsøg på gennem gang af reglerne og et ændringsforslag til vedtægter, som jeg vil foreslå på vores generalforsamling. Men der er også dansk lovgivning, og den er forældet og i bedste fald uklar når det gælder deleøkonomi og platforme, som Airbnb. Jeg starter med at forslå opdatering af andelsboligforeningen, så tager jeg fat på lovgivningen.

Afslag fra bestyrelsen i min andelsboligforening på AirBnB udlejning

Da jeg i juni 2014 fandt mig selv boende alene i en 3 værelseslejlighed på Vesterbro – what a hard life, ikke rigtigt, men føltes lidt som spild af plads – og stadig efter Europa-parlamentsvalgkampen ville rejse meget tænkte jeg, at jeg ville leje et værelse ud en gang imellem på Airbnb.  Jeg søgte hos min andelsboligforeningsbestyrelse og fik i juli 2014 afslag uden nogen begrundelse.

Men andre havde fået følgende begrundelse med deres afslag: Udlejning af lejlighed gennem AirBnB og lignende netbaseret ordninger betragtes som erhverv. Det er uafhængigt af længden af udlejningsperioden, hvilket også omfatter ferieperioderne. Andelsboligen må ikke anvendes til erhverv, jf. min forenings vedtægter.

Standardvedtægt fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF)

Ifølge ABF’s standardvedtægt er det ikke tilladt at drive erhverv fra boligen, hvis det medfører en jævn strøm af kunder og deraf følgende gener for de andre beboere. Også derfor ikke tilladt at fremleje på dagsbasis, uanset om det er et enkelt værelse eller hele boligen. Har man valgt at fravige standardvedtægterne, så erhverv er tilladt i foreningen, vil der kunne ske fremleje på de betingelserne i foreningens vedtægter.

Det vil sige, at hvis din forening ikke har fraveget ABF’s standardvedtægt, så er det ikke tilladt for dig at fremleje din andel via Airbnb, mens du er på ferie,  da udlejningen minder om hoteldrift og derfor falder det uden for fremlejebestemmelsen. Se også i ferieudleningsretningslinjerne fra ABF-hjemmeside.

Mit råd vil være at indhente udlejningstilladelse inden du opretter en profil på AirBnB, hvis du som jeg får afslag på at leje din sofa, et værelse i din lejlighed eller hele lejligheden ud, så overvej at foreslå ændringer til vedtægterne til din andelsboligsgeneralforsamling.

Fordi jura er ikke som computerprogrammering, hvor It’s easier to ask forgiveness than it is to get permission. Det kan i værste fald blive dyrt og du risikere at miste din lejlighed.

Men tag ikke bare mine ord for det, Danmarks Radio skrev i februar 2014, om forholdene for andelsboliger: – Man kan søge om det i andelsboligforeningens bestyrelse, men reglerne afhænger i høj grad af den pågældende forenings vedtægter, sagde Mette Dyregaard, juridisk konsulent i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og fortsatte med at understrege, at det langt fra er alle andelsboligforeninger, som giver lov til Airbnb udlejning.

Derfor mener jeg det et dårligt råd fra Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen hos bolig-advokaten.dk, at skrive “du bør derfor se vedtægterne igennem og evt. indhente tilladelse fra bestyrelsen, inden du begynder at udleje.”

Hvordan gør man så med airbnb i andelsforening? Her ændringsforslag til vedtægter for at tillade AirBnB udlejning

Foreslå ændringer til vedtægterne til din andelsboligsgeneralforsamling inden du går igang med at udleje, fordi jura er ikke som computerprogrammering, hvor It’s easier to ask forgiveness than it is to get permission,  fordi det er mest fair overfor dine naboer og fordi det i værste fald kan blive dyrt med risiko for at miste din lejlighed.

Derfor er her et forsigtigt forslag til vedtægtsændringer, som giver tilladelse til AirBnB udlejning på forsøgsbasis:

– AirBnB tillades forsøgsvist ind til næste ordinære generalforsamling, hvor ordningen genovervejes.
– Andelshaver er 100% ansvarlig for sine fremlejeres handlinger.
– Andelshaver skal selv have fast bopæl i andelen, såfremt der skal fremlejes via AirBnB.
– Andelshaver skal melde til bestyrelsen pr. email eller brev, når der er etableret en aftale om fremleje via AirBnB (herunder opholdets længde, antal personer og navne på disse personer).
– Andelshaver kan maksimalt fremleje seks uger pr. år via AirBnB (dvs 42 nætter pr. år).
– Andelshaver er indforstået at brud på disse regler kan medføre eksklusion af A/B Dannevirke.

Dansk Lovgivning er uklar og forældet – imens fraskriver Airbnb sig ansvaret med vag følg-loven-opfordring

AirBnB har lavet en hjælpeside med beskrivelse af de juridiske spørgsmål og lovgivning, som man bør overveje, før man bliver vært på AirBnB. Men det virker mest som en ansvarsfraskrivelse end en hjælp: “I mellemtiden bedes du gennemgå dine lokale love, inden du udbyder din bolig på AirBnB. Der kan være yderligere oplysninger om din bys love og bestemmelser på vores side Ansvarligt værtsskab i sektionen Din bys bestemmelser. Når du accepterer vores Servicevilkår og aktiverer et opslag, bekræfter du, at du vil følge dine lokale love og bestemmelser.”

Eksisterende dansk lejelovgivning er lidt uklar og meget forældet.

Cheføkonom Jesper Larsen fra LLO udtalte til MetroExpress i 2013: »Hvis man lejer sin lejlighed ud nogle uger om året, så er det i strid med reglerne for benyttelse af boliger. De skal bruges til beboelse og ikke hotelvirksomhed,« siger Jesper Larsen og tilføjer: »Folk skal have trygge boligvilkår. Hvis vi åbner op for, at man bare kan leje ud som et slags hotel, så har man undergravet hele boliglovgivningen.«  Kim Rubey, kommunikationschef for Airbnb  »stillede store spørgsmålstegn« ved tolkningen af loven og kaldte den uklar.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter understregede dog, at det »formelt set er det i strid med boligreguleringsloven, hvis man udlejer sin bolig til ferie-formål eller midlertidig benyttelse. Man må ikke bruge den til andet end helårsbeboelse uden at have kommunalbestyrelsens samtykke, og det er det, man forbryder sig mod,« siger fuldmægtig Nils Hein fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.

Boligreguleringsloven gælder i dag i de fleste kommuner, men det er op til den enkelte kommune at beslutte, hvorvidt loven skal finde anvendelse, se boligejer.dk: For privat udlejningsbyggeri gælder 2 hovedlove med regler om at bo til leje:  lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven). Lejeloven gælder i hele landet, men kan delvist erstattes af boligreguleringsloven. Det er kommunalbestyrelsen, der bestemmer, om boligreguleringsloven skal være gældende i kommunen eller ej. Lejernes LandsOrganisation skriver, at ud af 275 kommuner er boligreguleringsloven indført i mere end 152. Alligevel er ca. 85 % af alle private udlejningsboliger omfattet af boligreguleringsloven, da loven er indført i de fleste større kommuner med privat udlejningsbyggeri. Boligreguleringsloven indeholder mere beskyttende regler for lejerne end lejeloven, især når det gælder huslejefastsættelsen.

I marts 2015 blev der vedtaget en ny lov, der skulle være en “Forenkling og modernisering af lejelovgivningen”, men jeg har ikke indtryk af at det har taget hensyn til Airbnb-problematikken, som min Radikale kollega Charlotte Fischer skrev i Berlingske, så virker det til, at Christiansborg ikke helt har opdaget deleøkonomien.

På trods af at brancheorganisationen HORESTA på halvårlig basis har brokket sig i pressen er de ikke kommet med nogen forslag til regulering. Senest bad HORESTA om regulering den 22. juli 2015 i Berlingske: Hotelbranchen: Airbnb har helt urimelige fordele. Det gjorde de også i august 2014 med Airbnb – Regulering efterlyses og i oktober 2014: “HORESTA kræver regulering af voksende Airbnb” og i januar 2015 med Airbnb skal konkurrere på lige vilkår.

Håber næste gang – bliver det oktober igen? – de anmoder om regulering, at HORESTA også kommer med et forslag til regulering. Jeg mødes gerne med dem.